天津市推动城市更新贷款规模实现跨越式增长

中国经济报导：天津市以金融创新与城市更新深度融合为抓手，通过 “政策赋能 + 项目驱动 + 多元融资” 模式，推动城市更新贷款规模实现跨越式增长。

截至 2025 年 6 月末，全市城市更新贷款余额达 341.78 亿元，较年初增长 50.56%，支持 33 个重点项目落地实施，形成 “以贷促改、以改兴城” 的良性循环。

资金机制：政策性金融与市场化融资双轮驱动

政策性银行主导的专项支持

国家开发银行、农业发展银行天津市分行积极运用专项政策工具，为 16 个城中村改造项目提供 153.25 亿元专项借款，惠及 3.6 万套房屋改造。

例如，针对西青区大寺镇等城中村改造，通过 “专项借款 + 配套商业开发” 模式，实现安置区建设与产业导入同步推进，带动区域土地价值提升 20% 以上。

商业银行创新融资模式

农行天津市分行牵头银团贷款 16 亿元支持南开天拖片区更新，推动危房改造、管网更新及教育设施建设，形成 “15 分钟生活圈”。

工行天津分行推出 “城市更新贷” 产品，采用 “项目未来收益权质押 + 政府专项债配套” 模式，为红桥区西站南片区更新提供融资支持，项目建成后预计拉动区域 GDP 增长 1.2 个百分点。

多元主体协同的资金池

滨海新区首创 “政府统筹 + 国企操盘 + 社会资本参与” 模式，吸引中建集团等央企参与泰达时尚广场、洋货市场等项目，社会资本占比达 60%。

同时，设立 50 亿元城市更新引导基金，通过 “母基金 + 子基金” 架构撬动社会资本超 200 亿元，重点支持工业遗存盘活、历史街区保护等领域。

项目实践：从工业锈带到生活秀带的蝶变

工业遗存活化标杆

第一机床总厂片区：保留 9 栋历史厂房，改造为 “津一・PARK” 产业综合体，引入智能装备研发、工业设计等业态，入驻企业达 32 家，年税收贡献超 5000 万元。

天津美院片区：整合老旧厂区与校园资源，打造天美艺术街区，开放一年吸引 20 万人次参观，带动周边商业租金上涨 30%，成为 “艺术 + 消费” 新地标。

民生短板精准补齐

西营门城市更新项目：将闲置餐馆改造为社区适老中心，建设 20 万平方米智能制造产业园，新增就业岗位 4000 余个，同步完善地铁上盖商业综合体等配套设施。

河北区靖江东里改造：通过停车位优化、充电桩安装、适老化改造，使 40 年楼龄小区旧貌换新颜，居民满意度达 92%，带动周边二手房价格提升 15%。

历史文化街区复兴

劝业场改造工程：总投资 23 亿元，老厦修缮为历史博物馆，新厦引入文化体验、数字科技等业态，预计 2025 年底投用后年客流量超 500 万人次，重现 “百年商埠” 活力。

柳林设计之都核心区：以海河柳林片区为载体，整合二工人疗养院等闲置资源，打造创意之城产业运营服务中心，已吸引 36 家设计企业入驻，形成 “设计研发 — 成果转化 — 场景应用” 产业链。

政策创新：构建全周期治理体系

顶层设计突破

出台《天津市城市更新行动计划（2023-2027 年）》，划定中心城区 5 大提升计划、16 项更新工程，明确 “留改拆” 比例控制、容积率奖励等弹性政策。

2025 年入选中央财政支持城市更新示范城市，获得专项资金支持，重点用于城中村改造、历史文化保护等领域。

实施机制创新

95% 产权人双同意机制：在老旧小区改造中，通过 “意愿征询 — 方案公示 — 签约实施” 流程，保障居民参与权，河北区金钟河大街片区改造签约率达 98%。

实施总设计师制度：引入规划、金融、法律等领域专家，为泰达时尚广场等项目提供全周期技术支持，项目规划周期缩短 30%。

风险防控体系

建立城市更新项目资金监管平台，对贷款资金使用、项目进度、还款能力进行实时监测。

政府性融资担保机构对城市更新项目提供专项增信，综合费率降至 0.8%，并设立 10 亿元风险补偿基金，对不良贷款给予最高 50% 代偿。

实施成效：城市品质与经济活力双提升

民生福祉显著改善

2024 年以来，全市完成 3 万余套危旧房屋改造，加装电梯 76 部，新建提升 50 个口袋公园，打造 10 个 “一刻钟便民生活圈”，惠及居民超 12 万人。

柳林公园二期、新梅江公园北段等公共空间开放，新增绿地面积 28 万平方米。

产业升级动能强劲

盘活工业厂房 90 万平方米，吸引社会投资 24.5 亿元，新增经营主体 331 家，形成南开区天拖片区智能制造、河北区美院片区数字创意等产业集群，贡献产值 55.2 亿元。

洋货市场片区更新后，引入跨境电商、保税展示等新业态，年交易额增长 40%。

城市价值持续释放

通过城市更新，和平区金街商圈客流量恢复至疫情前 110%，河西区柳林片区土地出让溢价率提升至 18%。

2025 年上半年，城市更新项目带动全市固定资产投资增长 8.3%，其中民间投资占比达 45%。

未来布局：深化市场化与数字化双轮驱动

融资模式迭代

探索发行城市更新 REITs，计划将南开天拖片区、河北区金钟河大街片区等成熟项目打包上市，预计首批规模达 50 亿元。

试点 “城市更新贷 + 碳配额质押”，将项目碳减排量纳入授信评估，如宝坻区低碳社区项目通过碳信用额获得低息贷款，年减排二氧化碳 12 万吨。

项目集群推进

重点实施 “三大工程”：

历史文化复兴工程：完成劝业场改造、五大道风貌区提升，打造 “近代中国看天津” 文化 IP。

产城融合示范工程：推动柳林设计之都核心区、泰达时尚广场等项目，形成 “设计研发 — 成果转化 — 场景应用” 产业链。

智慧韧性提升工程：在滨海新区试点 “城市信息模型（CIM）+ 城市更新”，实现地下管网、交通物流等设施数字化管理。

区域协同深化

融入京津冀城市更新联盟，与北京、河北共建跨区域项目库，共享专家资源、技术标准。

例如，天津与廊坊合作推进永定河沿线更新，引入北京文旅企业开发运河文化带项目，预计年旅游收入超 10 亿元。

天津市通过 “金融活水赋能、项目精准落地、机制创新突破” 的三维路径，成功破解城市更新的资金瓶颈与实施难题。

未来，随着市场化融资工具的深化应用和数字化治理的全面渗透，天津将持续引领北方老工业城市更新转型，为全国提供 “存量焕新、增量提质” 的实践样本。