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物流地产上半年:巨头欲争夺"红海"商机

来源:网络整理 2019-09-10 次浏览

前段时间,受中美贸易战关系的影响,易商红木传出押后香港上市计划的消息。此前,易商红木计划于6月6日开始全球发售约5.6亿股股份,预计募集净额达91.2亿港元,如若成功,将成为今年以来最大宗香港IPO。这是距宇培、宝湾后又一支计划上市的物流地产企业,预示着企业在物流未来市场做大做强的趋势。

物流地产上半年:巨头欲争夺'红海'商机

物流地产在中国市场方兴未艾,未来蕴含着巨大发展潜力,前期外资企业如普洛斯、丰树等相继围猎中国物流市场;近些年不少房企如万科、远洋以及电商如京东也都大举进入该市场,资管平台平安不动产也早在多年前布局物流地产。

中国物流市场发展迅猛

从公布数据来看,中国社会物流总额、总费用逐年上升,2018年中国社会物流总额达283.1万亿元,按可比价格计算,同比增长6.4%;总费用达13.3万亿元,同比增长9.8%。今年前5个月中国社会物流总额创下历史新高,为112.1万亿元,较去年同期增长6.1%;总费用为5.4万亿元,较去年同期增长7.8%。

物流地产上半年:巨头欲争夺'红海'商机

物流地产上半年:巨头欲争夺'红海'商机

物流行业的发展离不开政策的大力扶持,近段时间一系列相关政策法规相继出台,为物流地产的发展营造了良好的发展环境。

物流地产上半年:巨头欲争夺'红海'商机

具体而言,4月2日,国家发改委、交通运输部联合印发了《国家物流枢纽网络建设实施方案(2019-2020年)》,明确了国家物流枢纽网络建设的总体要求、重点工作、申报基本条件、实施程序和组织保障等,根据国家重大战略实施需要,统筹研究确定第一批15个左右国家物流枢纽建设名单。

此外,从今年7月1日起,我国新一轮3000亿元规模的降费将正式落地。这轮降费预计降低物流成本1209亿元,这对需要大额资金投入的物流地产行业来讲,无疑是一个重大利好。

仓库供给结构失衡,物流效率有待提高

目前,我国在物流行业效率并不高。我国去年社会物流费用占GDP比例为14.4%,2017年以及2016年该占比分别是14.6%、14.9%,远高于同期美国和日本社会物流费用占GDP比例。截止2018年上半年,我国人均物流地产空间仅为0.7平方米/人,显著低于日本(4平方米/人)与美国(3.7平方米/人)。

物流地产市场高标仓与传统仓供求结构问题是造成物流成本高、效率低的重要原因。

物流地产上半年:巨头欲争夺'红海'商机

我国物流地产存量约9.55亿平方米,处于领先地位,但是优质物流设施存量所占比重仅为5%。这些拥有优质物流设施的高标仓超过2/3分布于长三角、珠三角和环渤海区域,并且呈现出长期供不应求、租金水平上升、空置率低的现象。

而低水平的传统仓则是大量分布在我国多个城市,且被盲目地大量建造。由于这些低水平的传统仓库根本无法满足制造企业、流通企业和第三方物流企业等客户对于现代物流仓储设施的需求,长期处于空置状态,有部分传统仓空置率甚至达到50%以上,严重影响到物流用地的利用效率。

对比传统仓,高标仓有着成本和性能上的优势。以20年为测算期间,使用高标仓的投入成本,比使用传统仓的成本降低约20%;从具体的存货周转数据来看,现代化高端仓储的存货周转天数不到传统仓储的10%,库存SKU能够达到传统仓储的10倍,搜索清点货物时间比传统人工方式减少95%。

但由于我国现代化仓储业起步较晚,市场上大部分仓库都是传统仓,占仓库总面积80%,且传统仓大部分掌握在一些传统的国营企业、蔬菜公司、建材公司手中,在区域上呈小而分散的特点,难以被统一改造。

高标仓数量较少,且仓储用地供应紧张,制约了高标仓的大规模建设,使其面临着严重的供不应求。2020年我国高标仓供需缺口预计在1亿平米左右,高标仓将会是未来企业在物流行业中的主要发力方向。

物流地产集约平台:物流园区
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