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北京商住房市场冰冻近两年

来源:未知 2019-03-22 次浏览
北京商住房市场冰冻近两年


北京商住房市场冰冻近两年:成交量暴跌93% 房价下跌35%

北京市出台商住房新政临近两周年,商住房市场仍然处在冰封期。据北京中原地产研究中心提供的数据显示,北京商住房成交量相比两年前下跌了93.1%,部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过四成,个别二手商住项目单价降幅高达2万元/平米。

商住市场冰封

作为北京商住房红极一时的大体量的代表,中弘·北京像素的动态在北京市商住市场具有一定的代表性。近日,记者再次走访了该社区,经纪人小李告诉记者,目前中弘·北京像素个人只能全款购买,还需要符合北京市的购房条件,也就是名下在京无住房和商办类房产,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。但商住房不占购房名额,不会影响后续购买商品住宅。

小李表示,目前房子均价在4.2-4.3万元/平米,限购之前一度达到了6.5万元/平米,跌幅差不多在三分之一。但目前的价格基本上已经降到位了,去年和今年的价格一直比较稳定,未来没有大的政策变动,价格也不会有大的波动。

不仅是价格大幅下跌,成交量也直接断崖式下跌,另一名经纪人小刘告诉记者,商办房新政之前,2017年的中弘·北京像素一个月成交量可以达到200套左右,但限购政策出台之后就彻底没了市场,半年之内都没有成交量,后来十月之后,慢慢的放开,一个月的成交量大概有三四套。最近成交量有所回暖,但由于目前价格比较低,业主们也不大愿意将房子挂出来,只有个别着急换房、孩子有上学需求要买学区房的才会卖。

回顾北京商住房历史,在北京发布最严限购政策之前,由于商住房不限购、总价低等特点,商住房一直是刚需购房者的一个过渡选项,也有一部分投资需求进入,商住房的成交量也一直居高不下。

市场转折点在2017年3月26日,北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,这也被市场称为史上最严限购政策,对商办项目的销售条件进行了严格的限制。

上述文件规定,开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。本公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市交易时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:名下在京无住房和商办类房产记录;在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。同时,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

这一政策直接将北京商住房打入谷底,中原地产首席分析师张大伟告诉》记者,北京商办限购分两类,二手房房源个人可以购买,但限购条件比住宅更严厉,新建商住公寓要求必须是企业才能购买。现在成交的商住公寓除通州等少数项目(政策允许居住的)以外,其他全部是企业性质购买。目前商住政策最大的问题是个人可以购买的资格要求太严格,而且不可以贷款。

张大伟表示,历史最严格的商办限购政策,对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显,整体市场全面冰冻。成交量暴跌93.1%,可以说是全国调控政策下,影响最大的分类型市场。在2017年3月调控前,商住签约单月接近万套,而在调控后,剔除通州个别项目的商务公寓,市场整体接近0成交。

短期市场难反弹

中弘·北京像素是当前商住房市场的一个缩影,从数据上来看,北京市商住房也一直处于市场低谷。中原地产研究中心统计数据显示,从2017年3月26日开始,北京针对商住公寓类房源限购时间将近24个月,这期间,网签只有6523套,成交量跌幅达93.1%;两年间,北京商住房合计网签金额只有167亿元,而在调控之前,这一数字高达1943.99亿;从单月数据看,整体商住公寓市场依然非常低迷,单月签约只有几百套,而在调控之前,基本每月都在数千套。

至于房价变动,中原地产研究中心提供的数据显示,从平均价格看,商办市场二手房价格已经平均下调超过35%,部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过45%。

不仅仅是新房和二手房市场受到影响,土地市场商办类也出现了明显的退烧。上述机构的数据显示,商办限购后出让的数宗商办地块,溢价率明显下调,最近更是出现了多年未现的流标现象。限购前商办土地平均溢价率为115%,最近一年溢价率只有5.7%。

对于北京市商住房的市场前景,合硕机构首席分析师郭毅在接受记者采访时表示,商办市场分成两类,大户型和小户型。其中,大户型的商办类的产品在目前和未来市场上供应较多,成交、价格很难有一个上升的空间,会面对明显的供过于求的形势。

郭毅表示,小户型产品是市场需求的主力,尤其是50平米左右的产品,由于政策对于面积的限制,这种户型会越来越稀缺。随着租金收益的提高,包括刚需人群、投资客群,对于这种商办产品还是有一定需求的。中小户型产品中短期没有太大的升值空间,但从长线来看,还是有其自身的价值的。

未来北京商住政策是否有松绑的可能呢?在郭毅看来,目前还没有看到解禁的机会。因为商办政策的调控并不仅仅是针对局部的地产市场,更多的还是基于北京的人口策略和产业规划,着眼于一个大的经济调整的方针。所以从短期来看,松绑的机会比较渺茫。

 

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