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[其它]房地产税有什么好处?房地产的十大奥秘

来源:网络整理 2019-07-12 次浏览

  失衡之二:土地价格

  这十年,一线城市的房价几乎涨了10倍以上,有时候大家会说这是通货膨胀现象,十多年前,中国GDP 10多万亿的时候,贷款余额也就是10多万亿,现在是150多万亿,货币增加了十几倍,房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。

  到底是货币涨,房价涨,还是土地涨,房价涨呢?

  我个人认为,一切物价上涨都是通货膨胀现象,这么笼统的一个经济规律是没错的,但是为什么货币通货膨胀了三倍,有的东西涨了,有的东西掉价呢?说明还是跟具体的供求有关,如果真的是一个供过于求的东西,货币哪怕泛滥,这东西价格跌掉一半也是有可能。

  房地产之所以涨价,一个很重要的因素是和地价有关。

  地价涨了,房价跟着涨,房子本身是会贬值的,每年折旧,用个几十年可能就会拆掉,但是在城市里,土地每年都会升值,最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万,是因为这块土地升值了,我们土地升值有点畸形,长得特别高。

  有三个原因:第一个原因当然是我们土地买卖的方式,我们从香港学来的土地拍卖制度,应该是上世纪80年代后期90年代初期,我当时在浦东新区,我们一起到香港学习土地拍卖制度,几个月学了回来,中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的,我对这件事,应该说了解得特别清晰。

  总的来说,拍卖有它的好处,在政府主导的机制里,拍卖是阳光的市场机制,能够避免腐败和灰色交易。如果是协议出让,居间交易中搞不清的事,不知道会害了多少干部。

  拍卖制是好的,但是拍卖制的规则是价高者得,很多家来叫这块地,就可能几十轮甚至上百轮地叫价,越拍越高,拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排,光靠行政手段,比如拍到3000万一亩的时候,拍上去的不算,到此封顶,这又有点和规则不合。

  这是第一点原因,拍卖制本身会推高地价。

  第二个原因是土地本身就供不应求,假如说我们供应城市的土地,平均在供地量的20%,情况就会比较平衡,现在供应的只有10%,少了一点,而且是不均衡的,对一线城市供应不足,越供应不足,拍卖地价越高,最后倒过来,地价越来越高,房价越来越高。

  这是第二个问题,供不应求短缺,总的供应上短缺,有缺口产生的问题。

  第三个原因是,城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地,新增土地扩张来发展,新增土地扩张是跟国家要的指标。

  每一个城市的市长,另外有个手,它在干的一个活呢,是不要指标了,把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉,叫旧城改造。旧城改造不要指标,本来就是城市建设用地。

  拆迁会有什么情况呢?如果这个地区的房价大体是7000元一平方米,你来拆1000户,每户有个100平方米,这10万平方米怎么补偿?大体上按照这个地区的均价来补偿,这是拆迁的基本逻辑。

  所以拆迁10万平方米的土地,地价7000元/平方米,造出来的房子一定到一万五六,拆迁会带来巨大的土地成本。

  过了一年两年,这块地旁边的地要拆迁,拆迁的成本就不是六七千,而是一万五、两万,这很正常,以这个地价成本拆出来的房子,造出来的就会卖三万四万。

  这个意义上,城市的土地如果都是靠拆迁而来,造新房子滚动开发,房价容易高。

  所以我们现在的城市,在拍卖机制下,在一个总体上新供的土地短缺的情况下,老城改造,拆迁循环,这三个机制叠加在一起,就会导致房价往上升。

  一定要说这里面哪个人负责,这里面是一种机制,几乎所有人都在埋怨,开发商埋怨土地价高,老百姓埋怨房价高,官员埋怨投资环境破坏了,所有人都不满意,似乎无法改变它。

  失衡之三:房地产占用的社会资源

  每年的固定资产投资比重太大,消耗的金融资源比重太大,房地产在财政税收的比重中太大,这是三个失衡。

  从投资来说,一般经济学、城市学有个基本的经验,一个城市的固定资产投资中,房地产投资每年不要超过25%,这个话呢,10年前我在重庆管这个事情定了这个原则后就在说,我看到网上有一个专家说,黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的结论,使用效果不错,但是到底是什么地方来的理论?就定了很武断的结论。

  我当时看到,想了想,我似乎因为不是教授,不会整天写报告,为什么这么做那么做。实际上有个理论,很简单,就是六分之一的理论。

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