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房地产行业变革时代来临

来源:未知 2019-04-06 次浏览


房地产行业变革时代来临

随着房地产市场整体环境的变化,传统的以获取土地为中心的赢利模式越来越难以支撑房地产企业的持续发展。这就要求房地产开发企业根据企业所控制或拥有的资源与核心竞争能力等对传统的赢利模式进行创新与转型,促进企业的持续发展。

十九大报告提出,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,意味着房地产功能将发生转变,由其过度衍生的投资投机属性回归到基本的居住属性。当前,中国正迎来第三次消费结构升级,消费者对于品质生活的强烈需求,将是新时代房地产高质量发展的最大驱动力。同时,消费结构升级也将使房地产市场绿色产品的增值效应更加明显。面对宏观经济的巨大变革,房地产行业发展即将进入新时代,房地产开发企业的发展战略也将面临产品结构、盈利模式、产业方向、开发理念等多维转型。

转变产品结构

在推进房地产高质量发展过程中,越来越多的房企结合自身情况探索转型升级路径。

金科集团联席总裁方明富说,房地产行业从高规模和高增长到高质量和相对平稳的增长,这是一种回归,企业的心态也要回归。与制造业相比,房地产行业的精细化管理还有很长一段路要走。据他介绍,金科从2003年开始探索新中式建筑,在消费升级的背景下,金科用文化自信带来产品升级,只要产品适应了消费升级的变化就会适销对路。

产品的品质不能简单地谈质量,还要从规划、设计、配套、服务等方面的整体性上进行综合考量。碧桂园运营中心副总经理、工程管理部总经理刘建军认为,从工程角度思考房地产行业的发展,未来应该推动行业转型升级,比如人口老龄化倒逼行业整合多方面资源,传统建筑业要实现住宅产业化、装配式内装,甚至用机器来代替人工的操作。

“过去20多年的发展过程中,在满足消费者和公众需求方面做了很多探索。比如在物业领域的创新、增加社区生活配套、解决社群关系、增加教育等服务配套。”北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖在全联房地产商会2018年会上说,万科正向人民美好生活场景营造师和城市服务运营商的角色努力。

在山水文园投资集团董事局主席李辙看来,未来是一个万物互联互通的年代,房地产也和数字信息相关,会迎来一个数字化的房地产时代。“未来房地产数据化、平台化是企业的发展方向,谁在这方面突破了,就会冒到前面去。”路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹说。

转变开发理念

树立城市运营商的理念。所谓城市运营商,是指围绕城市的总体发展目标和发展规划,充分运用市场化的机制和手段,通过发挥企业产业优势和资源优势,结合城市发展的特殊机遇,在满足城市居民需求的同时,使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。当前房地产行业已经进入了以资产管理为主的阶段。随着城市发展脚步的加快,政府在土地出让时也附加了如产业化等运营上的要求。同时,一些具有新概念、新定位、新功能的新城建设也在加大布局建设。如雄安新区的建设、粤港澳大湾区世界城市群建设等,都为房地产企业提供了参与城市空间再造的机遇。在坚持“房住不炒”的前提下,房企把发展模式向城市运营商转变,最终能够把经济效益和社会效益有机统一起来,从而获取更多的发展空间。

向土地综合经营者转变。在房地产业发展初期,房地产企业比较重视土地获取与开发、房地产产品的生产和销售,而忽视了对产品规划和物业管理等等。经过二十多年的发展,房地产商品化程度已大大提高,企业间竞争也越来越激烈,消费者对房地产商品的结构、建筑风格与环境以及物业管理等方面提出了更高的要求。尤其是中央提出加快住房保障体系建设,大力发展住房租赁市场的发展方向,房地产开发企业从单纯的土地开发者向土地经营者转变,从而改变开发的短期行为模式,最大限度地体现土地的价值,并给公司带来平稳的现金流,保证公司的持续性发展。

参与城市更新与空间再利用。城市空间再利用是指对城市中心区的旧楼进行改造再包装的工程。这种房地产商业模式在欧美等发达国家早已成熟,但在国内由于政府和发展商醉心于造新城,因此在这方面相对比较滞后。随着房地产逐步进入存量房时代,新增土地供应量逐步紧缩,盘活存量土地是未来发展的重点方向之一。房地产开发企业从单纯的索取土地向城市空间的再利用转变,从而在竞争激烈的土地争夺之外打开一个新的发展空间。随着国家的土地政策从紧,这将成为房地产开发企业新的利润增长点。近年来,上海通过城市更新盘活大量工业仓储用地。不少老厂房、老仓库在更新改造后,都焕发了新的活力和生机,土地价值也得到了体现。

转变盈利模式

随着房地产市场整体环境的变化,传统的以获取土地为中心的赢利模式越来越难以支撑房地产企业的持续发展。这就要求房地产开发企业根据企业所控制或拥有的资源与核心竞争能力等对传统的赢利模式进行创新与转型,促进企业的持续发展。

向低成本规模化发展战略转变。房地产企业在发展过程中单独依靠圈地就能获取暴利的时代已经过去,因此低成本的策略将是保持企业具有核心竞争力的一种重要策略。针对开发周期长、资金流量大、流程多的房地产企业来说,需要拥有严格的成本管理制度,制定科学合理的管理方法和管理程序,特别注重规模经济发展对降低企业成本的重要影响。在房地产资产化和消费结构升级的双重压力下,房地产行业市场集中度也不断提升,越来越多的中小房企将被迫面临被收购的境遇,房地产行业呈现规模化聚集与并购频发的局面。在成本控制方面,大型房企可以凭借规模化优势,来控制开发及运营成本,规模化达到一定程度后也有利于降低成本。因此,房地产企业在发展过程中需要准确掌握行业发展趋势,在充分发挥规模化优势的同时,积极向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式进行转变。

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