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中山证券李湛:房地产“调控再回归”预期增强

来源:网络整理 2019-06-13 次浏览

近期,部分热点城市交易投资火爆、监管部门持续发出关注信号,房地产行业整体状况究竟如何?后续政策走向引发各界广泛关注。我们的梳理发现:1.房地产投资持续走高,但土地投资仍处低位;2. 4月楼市小阳春,销售持续升温;3. 银行贷款改善,助力开发到位资金增长。4.市场回温明显,调控再回归预期增强。以下是我们的具体分析。

一、房地产投资持续走高,但土地投资仍处低位

房企新开工积极,拉动房地产投资增速持续走高。2019年1-4月房地产开发投资增速创近4年新高,房地产开发投资完成额同比增速高达11.9%,如图1所示。投资增速再创新高,主要得益于房企新开工积极,房屋新开工面积增速已连续三个月持续走高,1-4月房屋新开工面积5.86亿平方米,同比增长13.1%,增速较1-3月提高了1.2个百分点。一方面,一二线城市的楼市于今年年初迅速回暖,房企希望加快施工抢跑业绩;另一方面,三四线城市因棚改缩量,未来市场需求尚不明朗,预期走弱的情况下,房企提早开盘预售抢占不断减少的购房需求。因此,不少房企加大开工力度,前期囤积的土地纷纷被开发,投放市场。房屋施工面积方面,由于时间差的问题,1-4月同比增长8.8%,表现较为平稳,但随着新开工面积的高速增长,未来房屋施工面积将会大幅提升。竣工方面,受2017年末和2018年初新开工增速下滑以及近期房企主动放慢存货周转的影响,竣工面积增速持续下滑,但降幅有收窄趋势,1-4月房屋竣工面积1.98亿平方米,同比下滑10.3%,降幅较1-3月收窄0.5个百分点。

从先前指标看,房地产投资数据并不乐观,全国土地购置面积和土地成交价款持续走弱,土地溢价率边际改善。1-4月土地购置面积3582万平方米,同比下滑33.8%;1-4月土地成交价款1590亿元,同比下滑33.5%。土地溢价率方面,随着资金面的改善,一二线城市的土地溢价率有所修复。

棚改缩量,为今年土地投资走势定下了大方向。虽然4月部分二线城市出现“土地热”,房企“抢地”,“地王”再现,但三四线城市的土地投资情况仍未改善,而且一二线城市的新增地块有限,近期自然资源部也发出通知,要求根据城市去化周期控制城市土地供应。这些因素使今年土地投资缺乏走强动力。随着我国房地产逐步进入存量时代,未来很难再现全国范围内强劲的土地投资,不过局部地区投资仍有增长的空间。

二、4月楼市小阳春,销售持续升温

受贷款利率下降和市场预期回暖的影响,4月楼市持续升温,一二线城市商品房销售火热,部分城市出现房价过热现象,引起监管层的关注。4月全国商品房销售面积同比增长1.3%;销售额同比增长13.9%,增速大幅提高,较3月提高5.6个百分点。销售额增速远高于销售面积增速,说明4月房价涨幅较大。

从地产的周期趋势看,一二线城市经历了2017-2018年的低谷期后正在边际改善,处于触底回升阶段;三四线城市因棚改货币化收缩,从2017年-2018年的高位逐渐进入增速回落区间。根据30大中城市商品房销售面积数据看,一线城市销售强劲,二线城市延续底部回暖趋势,三线城市边际走弱。4月一线城市商品房销售面积同比大增50.54%,虽然增速较3月下滑了11个百分点,但仍属于高增速; 二线城市商品房销售面积同比8.41%,延续了3月的触底回暖之势;三线城市商品房销售面积同比增长23.23%,增速较3月下降了0.25个百分点。目前一二线城市与三线城市分化走势,如我们前期所预测。一二线城市经济发展动力较强,此外2017年起各地陆续出台人才引进政策,聚集高素质人才,这为一二线城市带来长期稳定的住房刚需。从供需上看,大部分一二线城市是供小于需的状态。

三、银行贷款改善,助力开发到位资金增长

年初宽松货币政策影响逐渐显现,“宽货币”逐渐向“宽信用”传导,房地产领域也受到影响,房企国内贷款明显好于去年同期,但2019年-2021年是房企还债的高峰期,房地产行业资金链问题仍需密切关注。2019年1-4月房地产开发资金来源5.25万亿元,同比增长8.9%,主要受益于年初宽松货币政策,银行资金有所放松。居民购房贷款也在持续修复。全国首套平均房贷利率已经连续4月回调,信贷环境改善,从资金层面体现了居民购房热度回暖。房地产开发到位资金中,1-4月有8031亿来自个人按揭贷款,同比增长12.4%。房企到位资金大幅改善,总体融资与销售回款情况良好,但近期部分城市出现地价、房价过热现象,迫使房地产融资监管政策出现变动,5月17日银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(以下简称“通知”),其中多处涉及房地产行业,从银行、信托、资产管理公司、财务公司等多方面严格规范房地产行业融资,并首次提及“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”,未来监管将严查资金违规流入房地产领域。在偿债高峰期背景下,房企资金链压力是长期需要关注的问题,融资环境和销售回款情况影响着房地产开发投资力度。

四、市场回温明显,调控再回归预期增强

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