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房价上涨的根本原因是什么?

来源:未知 2019-03-28 次浏览

  房价上涨的根本原因是什么?


  3月26日,《城里的房子》作者,北京大学教授,博士生导师徐远做客头条财经联合中国网财经共同举办的“金融读书汇”,分享买房和租房背后产业链逻辑,详解我国房价上涨的根本动力。

 

  徐远在访谈中直击大众置业的“灵魂3问”:“买房好还是租房好”、“城中心的小房子增值快,还是郊区的大房子更有投资空间”、“买房应不应该一步到位”。对此,徐远称,买房比租房好很多,城中心的小房子更值得投资,根据资金压力决定买房是否一步到位,以免“贻误战机”。

  对房价上涨的根本原因,徐远表示,是经济增长,通货膨胀,城市化。而其他的原因,比如货币超发,土地供应,投机炒作,证据都不足,理论上也经不住推敲。

  以下为访谈实录:

  欢迎北大教授徐远做客中国网财经联合头条财经举办的“金融读书汇”栏目。本期我们请到了畅销书《城里的房子》的作者徐远,请徐远教授先跟盆友们打个招呼吧。

  徐远:大家好我是徐远,北大教授,博士生导师。今天做客《金融读书汇》是想和大家分享一些我对于房地产的观点和理解,帮助大家澄清一些流行的谬误,成为一个懂房子的人。

  《城里的房子》出版后广受业内好评,请您先就本书的写作背景和写作原由做一下简单介绍吧!

  徐远:这本书有两个背景,一个大背景,一个小背景。大背景是,前面十几年,对于经济增长和城市化花过点功夫,房子的价值,就是城市的价值。因此呢,研究房子,有一些学术上的准备。小背景是,2018年年初,替香帅在“得到”代课,讲述房地产投资。当时是讲了一周,很受欢迎。后来就发现,房子的问题虽然从学术上并不复杂,但是大家很关心,也存在一些流行的误区,有必要说清楚,于是就有了这本《城里的房子》。这本书出版以后很受欢迎。但是呢,其实我并不很满意,很多问题说得不够清楚,于是就又写了些文章,发在我的头条号上。

  我们开宗明义,您先来解答下您的“灵魂3问”吧。“买房好还是租房好”、“城中心的小房子增值快,还是郊区的大房子更有投资空间”、“买房应不应该一步到位”?

  徐远:这三个问题很重要,我可以给出很直接的回答,一般而言:

  (1)买房比租房好很多,因为买房抗通胀,还能抵御房租上涨;

  (2)城中心的小房子更值得投资,因为区位价值更大,房子主要是位置值钱,郊区的房子不一定能长起来,风险较大;

  (3)没有资金压力的话,当然要一步到位,买满意的房子。有资金压力的话,买房没必要一步到位,因为这样会贻误战机,导致越来越买不起。先买个买得起的,你的资产就可以和房价一起上涨,相当于“先买票上车”,让自己的财富和中国经济的列车一起前进,不被列车抛下,是很重要的。

  具体的分析,请参考书中的章节,也可以关注头条号(“徐远观察”)上的文章。

  您认为中国房价上涨的根本原因是什么呢?是不是只要货币不超发,土地供应足了,抑制炒作了,人口红利也透支了,房价就会下跌呢?

  徐远:房价上涨的根本原因有三个:经济增长,通货膨胀,城市化。其他的原因,比如货币超发,土地供应,投机炒作,证据都不足,理论上也经不住推敲。

  比如,我国通胀并不高,比绝大多数主要发展中国家都低,很难说有货币超发。再比如,土地供应可以增加,但是城中心的土地供应是有限的,而恰恰是城中心的房子最贵。至于人口红利,也经不住推敲。非洲穷国那么多年轻人,房价为什么不涨?人口红利是经常使用的一个浅层词汇,不能说完全没有道理,但是底层的逻辑并不是人口红利,而是经济增长,城市化,制度创新,技术进步等等。

  篇幅关系,详细的解释,请大家看书。

  现在的中国房价有泡沫吗?刚需族购房,有什么原则需要遵循呢?

  徐远:房价泡沫的观点很流行,但是经不起仔细推敲。如果说房价优泡沫,为什么这么多年就是不破?严厉的调控之下依然坚挺?大城市限购之后,小城市开始涨,就说明对于房子的需要还是很大。

  其实,现在中国房价虽然贵,但是并没有泡沫,北京上海的房价比纽约、香港、新加坡便宜很多。考虑到我国人口基数大,资源集中度高,经济增速快,房价基本合理。关于房价合理性的自习分析,请参见书中的详细分析。而且,未来随着经济的进一步发展,北京上海会超过纽约、伦敦、新加坡。

  刚需族买房,要遵循两大原则。一是“先上车原则”,买不起大的买小的,资金紧张的时候不要想一步到位,免得贻误战机。二是稀缺原则,买房要买资源稀缺的地段,比如靠近学校、医院、商圈、地铁等等,房子的价值,主要体现在这些稀缺城市资源上。

  房产和其他投资工具相比,哪个更能改善财务状况?如果买房的话,首付和贷款应该如何安排呢?

  徐远:过去十几年的经验看,买房的收益比股票、理财高很多。未来大中城市的买房收益,不加杠杆的话在6%以上,加杠杆就更高。首付3成,就是加3倍杠杆,就是18%。对于大多数人而言,买股票和理财获得这么高的收益是很难的。而且,买房投资很省心,买了放着或者租出去,不像股票那样操心。

  买房的时候,应该尽量少付首付,多用贷款,多用长期贷款。有公积金贷款的话,要尽量使用。有公积金余额的话,一定拿出来用。

  现在买房养老已经成为了一种趋势,那么我们应该在哪些城市买,如何挑选城市呢?那些买房就可以移民的国家的房子,会比国内的房子更值得投资吗?

  徐远:买房养老有两层含义,一是老了之后有个住的地方,二是买房可以保值增值,是一份养老的资产保障,做到“老有所依”。从“老有所依”的角度,当然是买有增值潜力的房子,主要就是一些有发展潜力的大中城市,包括一线城市、核心二线城市。

  至于国外的房子,像纽约、东京这些大城市的房子,其实都不便宜,而且要交房产税、管理费、保险费等等,其实投资收益率并不高。天下没有免费的午餐,国外的房子便宜,回报率高的话,早就被国际资本买走了,不会留下便宜给我们捡的。

  像北京、上海这样的一线城市,租售年比达到60多倍,在这种情况下,当然是租房更划算。您认为呢?对于年轻人和中年人,即事业刚刚起步的年轻人和面对改善性需求的中年人,您分别有什么建议。

  徐远:表面看起来是租房划算,其实考虑到这些城市的房租增长很快,每年在7%左右,10年就翻一番,很难说买房比租房便宜。实际上,我仔细算过一笔账,用公积金贷款买房,比租房要划算很多,主要是买房是一次性把租金买断,而租金的增速太快。今天你以为租房很便宜,以后你会发现根本租不起。

  对于年轻人而言,如果是在大中城市,买房是刚需,在就业的城市买一套尽量靠近城中心、靠近工作单位的房子,不需要太多犹豫,简单说就是“先上车”。如果是在小城市,其实不用着急买房了。

  对于改善需求而言,要注意房子的升值潜力。目前看,大中城市依然有保值增值的潜力。至于如何挑选城市,请参见书中的第三章,其中讲了挑选城市的“八大要素”。

  北京的房价这么高,到底会不会跌? 2018年底,许多城市出现了所谓的楼市松绑,你怎么看待这种现象呢?

  徐远:北京房价是很贵,但是比纽约、香港还是便宜很多,大约只有纽约、香港的一半左右。长期看,随着我国经济的增长、城市化的进一步推进,北京房价还有上涨的空间。

  至于短期会不会跌,要具体看。总体上看,这两年调控很严,但是大部分区域并没有跌,有些房子跌,也主要是偏远地方,或者是小区环境特别不好。总体上看,北京房价下跌的可能性很小,因为北京是当今世界资源最集中的城市之一。

  最近中央提出“一城一策”,强调城市的主体责任。在这一政策下,一些城市房地产政策进行一些探索,一些房价不紧张的城市可能会有松动。在“房住不炒”的政策基调下,倘若房地产调控松动,估计也是慢慢松动,从中小城市慢慢向大城市蔓延。

  共有产权住房和完全的商品房有什么区别?共有产权住房的实质是什么?购买共有产权住房划算吗?

  徐远:共有产权房就是部分产权房,另一部分产权仍然在政府手里,所以是购房者和政府一起持有,分享房价上涨的收益。共有产权房一般位置较偏,户型不大,同时具有商品房和廉租房的性质。

  共有产权房的实质,是让中低收入家庭能够买房上车,同时又保障了地方政府的财政收入。因为保障了地方政府的利益,共有产权房估计会长期存在下去。

  共有产权房有各种限制,占用买房名额,位置较偏,投资价值比商品房小。因此呢,适合中低收入家庭,不适合较高收入家庭。买得起商品房的,还是买商品房划算。

  很多人认为现在房价之所以高,是因为地价高,那又是什么推高了地价呢?这其中有什么内在联系呢?

  徐远:这个问题问得好。如果是地价推高了房价,又是什么推高了地价呢?找来找去找不到。

  其实,地价推高房价,是一种常见的误解。正确的逻辑,是反过来的,是房价拉高了地价。地价之所以贵,是因为房价更贵,开发商争着出高价拿地,是因为拿到这个地,可以建房子卖更高的价,最后还能挣很多钱。

  你看,开发商拿地,都是自己举牌的,没有人逼着举牌。为什么愿意出那么高的价?是因为房子还没建好,就有人排着队买,对着一个挖着的大坑就可以掏钱买房子。所以,对房子的需求很旺,拉高了房价,进一步拉高了地价。地价推高房价的逻辑,是完全说反了。

  您提到了一线城市的外延外扩,以北京为例,通州副中心、大兴新机场、雄安新区这些北京的外延外扩区域的房价增长,是不是要好于核心城区呢?

  徐远:这个不一定。我一直认为,房价还是城中心更靠谱。城市外延之后,远郊房价的潜力,需要进一步观察,不是没有风险的。这两年北京远郊的房子,很多区域有明显的下跌。

  今年对房地产税的开征有一定预期,您的预期是怎样呢,对房价有影响吗?

  徐远:房产税我一直认为短期不会出台,这个观点一直没有变过。2015年的时候,我说三年内出不来。2018年年初的时候,我又说三年出不来。主要的原因,是房产税是对存量财产征税,征税成本很高,阻力大,也不利于社会稳定。

  要看清这个道理,不妨想一下古代的“盐铁专卖”制度。盐铁专卖制度的实质,是收税的成本太高,因此把盐铁这两大必需品收归政府专卖,通过加一点价,获取政府收入,是一种变相的税收。

  盐铁专卖制度,帮助我们理解税收的成本很高,不是想收就能收的。房产税很难出台,也是因为成本太高。

  进一步,即便出台了,因为要照顾大部分家庭,税率也不会太高,对房价的影响也不会太大。打个比方,房子就像城市的股票,房子的价值就是城市价值的体现。一个城市的潜力大,房价就有上涨的压力。这时候再加个房产税,是下降的压力。最后是升还是降,取决于这两种力量的大小。

  经验上看,开征房产税不一定降房价。国外很多大城市都有房产税,房价还是很贵。韩国2005年加征房产税,而是是累进税率,房价还是一路上涨,直到2008年的金融危机。金融危机之后,又恢复上涨。

  这个问题比较复杂,大家也很关心,书中有专门的论述,详细请参阅书中的第7章的论述。

  最后,房价是很多大城市生力军头上的一把刀,例如北漂一族,如果按照北京有一定收入基础的人群的标准话(15k/月),您对这些人有什么买房建议吗?

  徐远:这是个很心酸的问题。如果收入只有15k,一年只有18万,再没有父母亲戚帮忙凑首付,看起来是很难买得起房。这时候我的建议,是投资自己。租一个工作地附近的小房子,能安身就行,然后努力工作,努力提高自己在就业市场上的竞争力,提高自己的薪资水平。其实只要努力,最后都会有机会。只要每年的薪资增速超过房价,其实就有希望。如果加倍努力,薪资每年涨10%以上,几年之后就付得起首付,供得起月供了。

  网友提问:最近单身女性买房的比例不断增长,徐老师觉得单身女性有必要买房吗?

  徐远:关于这个问题,我的看法是:现代社会女性的社会地位不断上升,基础是经济地位不断上升。女性独立,除了在职场上自立自强之外,还要有一份资产作为保障。房产是安全、稳定、收益率高、省心的投资。因此,女性不管是不是单身,买个房子都是必要的。单身女性买房,因为是婚前财产,还多了一层保障。

  网友提问:老师好,想问一下,现在除了一线城市之外,其他城市的房子还有投资价值吗?

  徐远:最后,也感谢这位用户提出的问题,同时恭喜你获得一本签名版《城里的房子》。关于这个问题,我想说的是:未来主要是大中城市的房子投资价值大。大中城市中,除了一线城市以外,还有一些大城市有很大的潜力,比如杭州、成都、南京等等。以前给过一个城市清单,请参见“徐远观察”。

  徐远:时间关系,还有很多问题没有能够回答。感兴趣的同学,欢迎关注“徐远观察”,上面有很多关于宏观经济,金融市场,房地产的原创文章,解释一些大家关心的问题;也有一些更加学术的深度分析,帮助你慢慢建立分析的框架,理解底层的逻辑。

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